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中国房地产研究会市场委副主任陈晟:前海建设应以产业为先

访谈主题:中国房地产研究会市场委副主任陈晟:前海建设应以产业为先
来访嘉宾:中国房地产研究会市场委副主任陈晟
活动时间:2014-04-15
内容摘要:   【主持人】:在前不久结束的2014年房地产基金春季峰会上,陈晟是大热门的演讲嘉宾。因为他所主管的中国房地产数据研究院不仅由中国房地产研究会市场委指导,而且拥有中国最齐全的一手和二手房产项目适时数据库。通过对海量房地产数据信息的挖掘、筛选和分析,该研究院具有中国房地产业无可匹敌的研究能力。多少有些意外的是,作为中国房地产界知名的专家学者,陈晟对前海的评价很高。我知道您一直在跟...

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  【主持人】:大家好!今天走进我们演播室与大家对话的是中国房地产研究会市场委副主任陈晟,来跟大家打个招呼。

  【陈晟】:大家上午好!很高兴做这一期访谈节目。

  【主持人】:在前不久结束的2014年房地产基金春季峰会上,陈晟是大热门的演讲嘉宾。因为他所主管的中国房地产数据研究院不仅由中国房地产研究会市场委指导,而且拥有中国最齐全的一手和二手房产项目适时数据库。通过对海量房地产数据信息的挖掘、筛选和分析,该研究院具有中国房地产业无可匹敌的研究能力。多少有些意外的是,作为中国房地产界知名的专家学者,陈晟对前海的评价很高。我知道您一直在跟踪研究上海自贸区。与上海不同,前海开发建设从一张白纸开始,对此,您有什么建议?

  【陈晟】:前海合作区建设最重要的是找准自身定位。上海自贸试验区改革发力核心目的在于推进贸易便利化,推动向离岸自由贸易、服务贸易转变,特别是离岸金融试点等。深圳也需要在前海实现政府的差异化定位,想清楚主要是承担国家哪方面的试点任务,在哪些领域能够先行先试、闯出一条新路来?比如说利用深港互动优势,吸引资本流入,形成产业集聚效应。如果仅仅着眼于所得税优惠这样的政策优势,那么就又回到了最初特区起步的模式上来,反而失去了前海的意义。深圳需要通过前海开发建设,形成可复制、可推广的对外开放的路径和模式经验,服务全国发展。

  现在全国多个地区都在积极申报自贸区:天津、浙江、四川、重庆,包括广东等。在这种形势下,前海怎样找准自己的差异性定位十分重要。

  【主持人】:前海总体规划中已经提出了以金融、物流、信息服务、技术服务业为主导的现代服务业。

  【陈晟】:实际上,深圳可以通过前海的开发开放,实现打造华南金融中心的目的。目前,内地有三种金融中心模式:北京是一个金融政策中心,有一行三会,大的金融机构总部。上海正在通过陆家嘴以及自贸区打造金融的要素市场中心。深圳可以做什么?深圳的特点是地处华南,长期以来已形成较成熟的市场运作机制,比如深圳的私募基金行业就发展很快,在互联网金融领域起步较早。深圳在前海建设中,就需要利用这种市场优势,形成自身的独特定位。

  互联网金融近年来快速崛起,各地政府都已经盯上这块蛋糕,像南京市提出以政府补助的方式,吸引百度、阿里、腾讯以及p2p等互联网金融巨头入驻。另外如长沙、北京也都不惜代价要抢食这块蛋糕。深圳有腾讯这样的先锋企业,互联网金融也走在前面,为什么不干脆树起一面“互联网金融总部园”的大旗?吸引整个互联网金融产业链的各种企业进驻。

  在前海建设上,有硬件,也有软件。硬件建设容易,而软件建设更难,这里面比如说政府行政能力、公务员的服务意识、建筑规划的绿色设计等,只有做好这些软件建设,才能有效吸引资本流入,形成产业集群。

  【主持人】:前海在土地管理方面也进行了一些先行先试,如在出让的第二批两块土地时,将竞买申请人限定在香港企业;出让第6块土地时,曾主持重建纽约世贸中心的美国地产巨头美国兆华斯坦地产,与前海国际能源联合体中标,这也是前海迎来的首个国外投资商。

  【陈晟】:仅从园区建设来说,引入外资企业的意义并不大,很多国内地产商在园区开发上也做得很好。

  实际上,依托产业基地进行地产开发,这正是新型城镇化思路下,地产与金融结合的一个关键点。以张江杭州湾科技园为例,它处在上海和浙江的交界处,上海拿了26平方公里,浙江拿了61平方公里,正好是城镇化转移的核心位置。科技园首先有产业,其次有地产的支持,还有金融的保障。这样开发商就可以赚到包括土地溢价、园区招商、企业孵化等各个环节的利润。其中五年税收的85%是返还的,靠这个收益已经能很好地支撑这个园区。这一定是未来城镇化的开发模式。

  【主持人】:地价是一个敏感的话题。前海在土地开发方面也一直在摆脱单纯的房地产开发概念,但是去年前海出让6块土地,仍然拍出了407亿元,占到去年全市国有土地使用权出让金的90%。您怎么看待这个现象?

  【陈晟】:这个数字很正常。如果是住宅拍出地王,政府理应有所作为,有所干预。政府所需要做的,就是做好商业用地的相关配比,既要有高端商业用地,在城市核心区域,形成金融产业、企业总部集聚;又要在远郊地区,形成产业集群和总部基地,做好相关服务配套。实际上,深圳在这方面一直做得很好,出现了像华侨城、万科四季花城、康佳创意产业园等很好的微组合。

  【主持人】:前海对周边房地产会产生怎样的影响?

  【陈晟】:从上海自贸区对房地产的影响与传导路径来看,先是金融、贸易自由政策出台后,自贸区企业数量增加,随之产业地产、商业地产需求也增加;此后伴随货物吞吐放大、贸易额上升,更多企业将入驻自贸区,更多仓储、办公与住宅需求也将推动租金上涨、物业增值;随着房地产发展的不断成熟,以及自贸区范围的扩大,开始对全市资源发挥配置作用,并出现产业、商业、住宅等新一轮楼宇经济繁荣。

  从中长期来看,区域内因产业拉动而居民收入提高,区域新增就业人口密集度也会增强,会对住宅价格提供稳定的支撑。